LA COMPRAVENDITA E PRELIMINARE
La circolazione dei beni immobili

I beni immobili (vale a dire i terreni, ed i beni che sono permanentemente incorporati od ancorati al suolo) hanno un regime di circolazione diverso dai semplici beni mobili. Per gli atti che li riguardano infatti il legislatore prescrive a pena di nullità la forma scritta. Un semplice atto scritto pertanto, aI sensi dell’art.1350 del Codice Civile è sufficiente a causare il passaggio di proprietà a favore dell’acquirente, nell’istante in cui viene sottoscritto. Tale passaggio tuttavia, fino a che non venga TRASCRITTO nei pubblici registri immobiliari, non è di per sè opponibile ai terzi. Ai fini della trascrizione nei pubblici registri immobiliari è invece richiesta la forma dell’atto pubblico ovvero della scrittura privata autenticata. In sostanza, affinché l’atto di trasferimento di beni immobili possa produrre effetti nei confronti dell’ordinamento giuridico, della collettività e di tutti i terzi è richiesto il controllo del Pubblico Ufficiale, quale è appunto il Notaio, che controlla che l’atto abbia tutti i requisiti di legge, che sia conforme all’ordinamento, che risponda alla reale volontà delle parti, che sia regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio e che abbia scontato tutte le prescritte imposte.

 

Registrazione e trascrizione

Una differenza sostanziale nei contratti che riguardano immobili, esiste tra la semplice “registrazione” del contratto, e la sua “trascrizione” nei Pubblici Registri Immobiliari. La registrazione è un adempimento che assicura, oltre al pagamento delle imposte indirette che il notaio risquote per lo Stato, la semplice certezza della data al contratto che viene registrato, ma nulla di più. Diversa e’ invece la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione è un adempimento che tecnicamente viene definito di “pubblicità dichiarativa”. Vale a dire che dal momento in cui viene effettuata, il contratto diviene “opponibile ai terzi” anche se questi ne ignorano l’esistenza. Troppo spesso tali adempimenti vengono confusi, con gravi rischi per le parti, che in presenza di semplice registrazione, si sentono tutelate e già al sicuro. Per ottenere la trascrizione, come sopra accennato, è necessario l’intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale, controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all’ordinamento per poter essere trascritto e così divenire opponibile ai terzi. Grazie all’intervento del Notaio, si ha così non solo certezza riguardo alla data, ma anche certezza circa l’identità dei sottoscrittori, certezza del fatto che quanto sottoscritto è stato effettivamente e consapevolmente voluto dai contraenti, certezza che i diritti e le altre disposizioni contrattuali non sono contrarie alla legge. Il contratto autenticato o ricevuto dal Notaio è poi titolo esecutivo per le obbligazioni nello stesso dedotte.

 

Il contratto Preliminare

Con il contratto preliminare due parti si impegnano reciprocamente a comprare ed a vendere il bene immobile oggetto del contratto. Questo contratto non è obbligatorio in quanto è possibile stipulare direttamente un contratto definitivo di compravendita, ma si rende opportuno in molteplici fattispecie della prassi. Si pensi, ad esempio, a quando un soggetto vuole assicurarsi un immobile senza aspettare i tempi della banca di deliberazione del mutuo, oppure quando c’è da sistemare una situazione catastale di non conformità senza aspettarne le tempistiche, oppure più semplicemente perché si vuole spostare la data dell’ acquisto più avanti nel tempo senza voler perdere l’ occasione dando così una garanzia alla parte venditrice.
Il contratto preliminare deve essere il più completo possibile, per questo è opportuno che l’ intervento del notaio avvenga in questa fase. Infatti nel contratto in oggetto le Parti riportano tutti i loro accordi presenti e pongono le basi per avviare una compravendita senza alcuna problematica, affrontando dapprima tutta la fattispecie. Inoltre in caso di problematiche sorte tra il preliminare ed il definitivo di compravendita, la corretta predisposizione del contratto preliminare permette alla parte promissaria acquirente di agire per l’ esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., chiedendo al giudice di sostituirsi al venditore per la conclusione del contratto definitivo.
Il contratto preliminare è anche il momento in cui le parti pongono in essere le garanzie volute. Spesso, ad esempio, si ricorre al pagamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria che tutela entrambe le parti in caso di inadempimento di una delle due.
Anche il contratto preliminare è soggetto a registrazione, utile per dare data certa all’ atto, ed a trascrizione. Quest’ ultimo adempimento nella prassi contrattuale viene eseguito soprattutto nei casi in cui decorre molto tempo tra il preliminare e la data prevista per il definitivo oppure quando il venditore è imprenditore e pertanto soggetto a trascrizione di gravami a suo carico. In questo caso la trascrizione ha una funzione c.d. “prenotativa” che rende inopponibile a promissario’ acquirente ogni trascrizione o iscrizione avvenuta sull’ immobile promesso in vendita tra la trascrizione del preliminare ed il contratto definitivo di compravendita.