Il Contratto di Società

Posted by on Lug 9, 2015 in Guide all'atto | 0 comments

Per dare vita ad una società come sopra accennato è necessario stipulare un contratto, con l’unica eccezione della Società a Responsabilità Limitata e della Società per Azioni che possono essere costituite anche per atto unilaterale, qualora abbiano un unico socio. A tal proposito è consigliabile rivolgersi al Notaio sin da subito, per valutare quale sia   la forma di società che più si attagli alle esigenze della attività che si intende esercitare, ed alle proprie propensioni al rischio ed alla attività di impresa. Una volta sottoscritto il   contratto di società davanti al Notaio, ed ottenuta la partita IVA, la società può essere iscritta al Registro Imprese di competenza, praticamente in tempo reale. L’impresa in un giorno, per quanto riguarda la costituzione di una società è già realtà. Un ulteriore risparmio di tempo si potrebbe avere se fosse consentito al Notaio non già semplicemente depositare telematicamente la pratica presso il Registro Imprese (ed attendere che l’ufficio evada la pratica), ma appunto già materialmente iscrivere direttamente la società nel registro stesso. Importante è notare che mentre una volta, per costituire una società erano necessari anche alcuni mesi, in quanto il controllo di omologa sullo statuto era affidato non al Notaio ma al Tribunale, che oberato di lavoro non riusciva a smaltire in tempo utile anche questo incombente, tali tempi si sono oggi ridotti ad un paio di giorni, e volendo anche ad un giorno soltanto, proprio grazie all’intervento del Notaio. Questa è vera semplificazione, non di facciata, di cui beneficia tutto il sistema, con costi totalmente a carico del...

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Le Società in generale

Posted by on Lug 9, 2015 in Guide all'atto | 0 comments

Cosa bisogna fare per dar vita ad una società? Le parti che intendono costituire una società devono concludere un contratto: il contratto di società (c.d. atto costitutivo), con il quale due o più persone conferiscono beni o servizi per l’esercizio in comune di un’attività economica allo scopo di dividerne gli utili. Tuttavia, è ammesso dall’ordinamento giuridico che la costituzione di una società possa avvenire anche da parte di una sola persona con atto unilaterale: per esempio, società unipersonale per azioni od a responsabilità limitata e costituzione di una nuova società a seguito di scissione, su deliberazione dell’assemblea della società scissa. Nel caso in cui il contratto sociale risulti non da un documento, ma dai comportamenti tenuti dai soci, si avrà una società cosiddetta di fatto: tuttavia, l’assenza di un documento formale crea difficoltà, perché nulla prova l’esistenza della società. Non è, comunque, ammessa l’esistenza di una società di capitali di fatto. Quale capacità è richiesta per poter sottoscrivere un contratto di società I soggetti interessati a divenire soci, siano essi persone fisiche, società, associazioni o, in generale, enti, devono essere capaci di agire, cioè di porre in essere validamente atti giuridici. Ma le società di capitali possono essere socie di una società di persone? La questione è stata controversa sino a tempi recenti, ma la legislazione in vigore dal primo gennaio 2004 risolve affermativamente il problema. Anche la partecipazione di altri enti alle società può dar luogo a soluzioni diverse a seconda dell’ente partecipante e del tipo di società partecipata. Volendo fornire un’informazione in generale, possono costituire una società tutte le persone fisiche che abbiano compiuto diciotto anni, che abbiano cittadinanza italiana o di un altro Stato dell’Unione Europea. La partecipazione di minori, anche emancipati, di inabilitati e di interdetti, pur essendo generalmente possibile, è subordinata a particolari autorizzazioni. Particolare cautela andrà anche osservata ove ad una persona sia stato nominato un amministratore di sostegno. In tal caso occorrerà far preciso riferimento a quanto disposto dal decreto che nomina l’amministratore. La varietà e la molteplicità delle situazioni che possono dunque prospettarsi a seconda del tipo di società da costituire, delle circostanze che ne determinano la nascita – ad esempio la comunione ereditaria di un azienda – e della natura e della qualità dei soggetti che intendono procedere alla costituzione, consigliano di rivolgersi volta per volta al vostro notaio di fiducia per individuare il giusto iter nel caso concreto. La partecipazione di stranieri, non cittadini di paesi dell’Unione Europea, è possibile, nei limiti previsti dalla legge (vedere Gli stranieri in Italia). Anche in questo caso si consiglia di consultare, al riguardo, il proprio notaio di fiducia. Requisiti essenziali del contratto di società Tre sono i requisiti essenziali del contratto di...

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Il Mutuo/la Surroga

Posted by on Lug 9, 2015 in Guide all'atto | 0 comments

La disciplina del mutuo Il mutuo è definito dal legislatore nell’art.1813 c.c. come il “contratto col quale auna parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Con riguardo all’oggetto del contratto di mutuo, quello di più frequente applicazione, è il mutuo di denaro. In tale ambito, se certamente è possibile stipulare un contratto di mutuo anche tra semplici privati, il contratto che è di più frequente applicazione è quello posto in essere da banche od istituti bancari. Tale tipo particolare di mutuo, nella prassi più frequente è disciplinato da specifiche leggi speciali, primo fra tutti il Testo Unico Bancario (Dlgs. 1 settembre 1993, n.385). Nel contratto di mutuo, la banca eroga denaro al mutuatario, il quale si impegna a restituirlo in rate periodiche. Le rate tendenzialmente hanno periodicità mensile, ma possono anche avere periodicità diversa, ad esempio trimestrale, semestrale od anche annuale. Ogni rata è composta di due elementi: una parte di capitale sufficiente ad ottenere la restituzione dell’intero debito nel termine prefissato e da una parte di interessi, che remunerano l’attività della banca. La modalità con cui il mutuo prevede la restituzione del capitale (cosiddetto “ammortamento” del capitale) si chiama “Piano di ammortamento”. In astratto sono possibili diversi tipi di piano di ammortamento, ma quello nella prassi più usato è quello cosiddetto “alla francese”. Tale piano di ammortamento prevede a parità di tasso di interesse, una rata costante, con una composizione iniziale di quasi soli interessi, e poco capitale. Tali proporzioni vanno via via invertendosi man mano che il mutuo decorre, fino alle rate finali che sono composte da quasi solo capitale, ed una quota interessi ridotta. Con un piano “alla francese” il capitale decresce molto lentamente durante le prime rate, e le eventuali oscillazioni degli interessi incidono in modo molto rilevante.   Tipi di mutuo Di seguito una breve sintesi delle diverse tipologie di mutuo ipotecario. MUTUI A TASSO VARIABILE Il tasso variabile cambia nel tempo (per esempio ogni mese, tre mesi o sei mesi, etc.), in base alla variazione di un parametro di riferimento (come l’Euribor, che è il tasso applicato ai prestiti tra le banche). Anche l’importo delle rate da pagare aumenta o diminuisce al variare del tasso di interesse. Chi sceglie il tasso variabile si assume il rischio di un suo futuro aumento, ma potrebbe beneficiare anche di una riduzione. Il tasso da pagare rimarrà sempre allineato con il mercato. MUTUI A TASSO FISSO Il tasso fisso è concordato con la banca al momento della stipula del mutuo e rimane invariato per tutta la sua durata. Anche l’importo delle rate da pagare resta sempre fisso. Se...

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Acquisto prima casa

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Le agevolazioni 1.Trasferimento della residenza nel Comune in cui si acquista l’immobile Chi non risiede nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato, deve trasferire in tale Comune la residenza entro 18 mesi dal giorno dell’atto notarile. Per la detrazione degli interessi passivi del mutuo è necessario trasferire la residenza all’indirizzo in cui è situato l’immobile entro 12 mesi dall’atto di acquisto. 2. Decadenza dalle agevolazioni Chi acquista un immobile con le agevolazioni “prima casa”, decade dalle agevolazioni stesse se trasferisce (con atto di vendita, donazione, ecc.), prima di 5 anni dalla data dell’atto notarile, l’immobile acquistato. Nel caso di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, dovrà essere pagata la differenza tra l’imposta piena e quella ridotta con una soprattassa e gli interessi di mora. Non si avrà decadenza dalle agevolazioni “prima casa” se entro 1 anno dal trasferimento (con atto di vendita, donazione, ecc.), si acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. ESEMPIO: gennaio 2005: si acquista una “prima casa”; gennaio 2008: si vende la casa. Si decade dalle agevolazioni “prima casa” perchè dall’acquisto alla vendita della casa non sono passati 5 anni, salvo il punto seguente. Non si decade, invece, dalle agevolazioni se entro il gennaio 2009 si acquista una nuova casa da adibire a propria abitazione principale. Chi ha contratto un mutuo per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della “prima casa” e decade dalle agevolazioni, dovrà pagare anche un’imposta aggiuntiva dell’1,75% calcolata sul capitale preso a mutuo oltre a sanzioni amministrative.   Credito d’imposta Si ha un credito di imposta pari all’imposta di registro pagata con il primo acquisto se: viene trasferito (venduto, donato, ecc..) un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”; e viene acquistato un altro immobile con le agevolazioni “prima casa” entro 1 anno dal trasferimento. ESEMPIO: gennaio 2005: si acquista una “prima casa”; imposta pagata 25 euro; gennaio 2008: si vende la casa; settembre 2008: si acquista una nuova “prima casa”: imposta dovuta 35 euro; imposta già pagata 25 euro; imposta da pagare 10 euro. Nell’esempio “si recuperano” 25 euro sul nuovo acquisto “prima casa” se l’atto notarile di acquisto viene effettuato entro 1 anno dalla vendita della propria “prima...

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Compravendita e Preliminare

Posted by on Lug 9, 2015 in Guide all'atto | 0 comments

LA COMPRAVENDITA E PRELIMINARE La circolazione dei beni immobili I beni immobili (vale a dire i terreni, ed i beni che sono permanentemente incorporati od ancorati al suolo) hanno un regime di circolazione diverso dai semplici beni mobili. Per gli atti che li riguardano infatti il legislatore prescrive a pena di nullità la forma scritta. Un semplice atto scritto pertanto, aI sensi dell’art.1350 del Codice Civile è sufficiente a causare il passaggio di proprietà a favore dell’acquirente, nell’istante in cui viene sottoscritto. Tale passaggio tuttavia, fino a che non venga TRASCRITTO nei pubblici registri immobiliari, non è di per sè opponibile ai terzi. Ai fini della trascrizione nei pubblici registri immobiliari è invece richiesta la forma dell’atto pubblico ovvero della scrittura privata autenticata. In sostanza, affinché l’atto di trasferimento di beni immobili possa produrre effetti nei confronti dell’ordinamento giuridico, della collettività e di tutti i terzi è richiesto il controllo del Pubblico Ufficiale, quale è appunto il Notaio, che controlla che l’atto abbia tutti i requisiti di legge, che sia conforme all’ordinamento, che risponda alla reale volontà delle parti, che sia regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio e che abbia scontato tutte le prescritte imposte.   Registrazione e trascrizione Una differenza sostanziale nei contratti che riguardano immobili, esiste tra la semplice “registrazione” del contratto, e la sua “trascrizione” nei Pubblici Registri Immobiliari. La registrazione è un adempimento che assicura, oltre al pagamento delle imposte indirette che il notaio risquote per lo Stato, la semplice certezza della data al contratto che viene registrato, ma nulla di più. Diversa e’ invece la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione è un adempimento che tecnicamente viene definito di “pubblicità dichiarativa”. Vale a dire che dal momento in cui viene effettuata, il contratto diviene “opponibile ai terzi” anche se questi ne ignorano l’esistenza. Troppo spesso tali adempimenti vengono confusi, con gravi rischi per le parti, che in presenza di semplice registrazione, si sentono tutelate e già al sicuro. Per ottenere la trascrizione, come sopra accennato, è necessario l’intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale, controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all’ordinamento per poter essere trascritto e così divenire opponibile ai terzi. Grazie all’intervento del Notaio, si ha così non solo certezza riguardo alla data, ma anche certezza circa l’identità dei sottoscrittori, certezza del fatto che quanto sottoscritto è stato effettivamente e consapevolmente voluto dai contraenti, certezza che i diritti e le altre disposizioni contrattuali non sono contrarie alla legge. Il contratto autenticato o ricevuto dal Notaio è poi titolo esecutivo per le obbligazioni nello stesso dedotte.   Il contratto Preliminare Con il contratto preliminare due parti si impegnano reciprocamente a comprare ed a vendere il bene...

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